Як перевірити забудовника при купівлі квартири

 Як не натрапити на недобросовісних забудовників?

Для початку потрібно визначитися, що ми розуміємо під терміном «недобросовісний забудовник». Найгіршим варіантом, звичайно ж, було б зіткнутися з підприємством, що привернула гроші інвесторів, але спочатку не збирається доводити будівництво до кінця, тобто – з шахраями. Відомі також випадки, коли компанії примудрялися по кілька разів продати майнові права на одні й ті ж об’єкти. Найстрашніше ж поширене порушення договорів полягає у недотриманні термінів закінчення будівництва та введення об’єктів в експлуатацію, проте чи завжди це свідчить саме про недобросовісність забудовника?

Будівництво – це завжди діяльність, сполучена з високим кількістю ризиків. Припустимо, для будівництва об’єкта залучається позику. На певній стадії будівництва кредитор відмовляє в наданні чергового траншу. На час, поки забудовник шукатиме інші джерела фінансування, роботи припиняються, що природно, в кінцевому рахунку вплине і на терміни закінчення будівництва.

Виконання робіт може бути призупинено за приписом наглядових органів; свої зобов’язання може порушити субпідрядна організація, постачальник матеріалів; нарешті, можуть виникнути бюрократичні зволікання в процесі введення в експлуатацію готового об’єкта і пр. У таких ситуаціях вкрай важливо, наскільки компетентно і зважено поведе себе забудовник, і, як правило, саме його дії в кінцевому рахунку і дозволяють дотриматися права інвестора. Передбачати ж можливість виникнення подібних ситуацій ще на стадії укладання договору, а стало бути – і застрахуватися від них, на жаль, не може ніхто.

Як інвестору перевірити?

У першу чергу варто дізнатися правильну назву компанії-забудовника і компанії-генпідрядника, їх ідентифікаційні коди. За цими даними легко дізнатися про наявність, наприклад, судових спорів за участю зазначених компаній – на сайті Єдиного державного реєстру судових рішень (www.reyestr.court.gov.ua). Якщо судові рішення знайдуться – треба читати, про що вони, які об’єкти будівництва в них фігурують. Для того щоб зробити правильні висновки про наявність ризиків, краще все-таки звернутися до юриста – мало хто зможе правильно оцінити цю інформацію самостійно. Також не варто забувати про найпростіший способі – пошуку інформації про забудовника в інтернеті, зокрема на спеціалізованих форумах. Якщо забудовник або об’єкт – проблемні, інформація знайдеться швидко.

Не зайвим буде побачити об’єкт на власні очі; поцікавитися про наявність та термін дії ліцензії генпідрядника; терміні дії договору оренди земельної ділянки; інших об’єктах забудовника та історії їх будівництва.

Які пастки найбільш частіше зустрічаються У договорі?

Левова частка договорів передбачає безліч підстав для відповідальності інвестора, і мінімум – для забудовника. Слід звернути увагу на те, щоб всі зобов’язання забудовника були чітко обумовлені: об’єкт інвестування, терміни будівництва, порядок оформлення права власності та ін Так само і інвестор повинен звернути особливу увагу на свої зобов’язання за договором – що саме, крім оплати, і в які терміни він повинен зробити, якими документами це оформити.

Припустимо, інвестування відбувалося шляхом придбання цільових облігацій; в такому випадку полягали два договори. Один з них передбачав, що оплачені облігації повинні передаватися забудовнику для погашення шляхом передачі об’єкта нерухомості. На практиці стикаємося з тим, що інвестори часто, сплативши облігації, вважали свої зобов’язання виконаними і чекати, що решта дії з передачі об’єкта та оформлення права власності повинен здійснити забудовник. У договорі ж вказувалося, що інвестор повинен перерахувати облігації на рахунок забудовника в цінних паперах, підтвердженням права власності на облігації є виписка по рахунку в цінних паперах і т.д.

Але багато пересічних покупців не читають договорів і тим більше не уявляють собі, що таке виписка в цінних паперах. Відповідно, не мали при собі саме того документа, який, згідно з договором, єдиний підтверджує їх право власності на облігації.

Скільки може будуватися дім – за документами і в реальності?

Термін закінчення будівництва вказується в договорі. На практиці він майже завжди продовжується, іноді і не раз, але, як ми вже говорили, причини можуть бути цілком об’єктивними. Щоб бути в цьому впевненим, треба завжди запитувати причину продовження, стежити за процесом будівництва, якщо виникнуть побоювання – зіставляти інформацію, отриману від забудовника, з інформацією, запитаної в держорганах.

Які документи та ліцензії повинен надати забудовник інвестору?

Укладаючи договір, інвестор повинен попросити для ознайомлення:

•     установчі документи забудовника
•     документи, що підтверджують право користування ділянкою землі, де буде проводитися будівництво, або ж документи, що підтверджують передачу функцій забудовника для будівництва об’єкта на даній ділянці
•     позитивний висновок комплексної державної експертизи
•     дозвіл на виконання будівельних робіт
•     ліцензію підрядної організації
•     якщо будує кооператив – попросіть також копію його статуту

І найголовніше – отримаєте копії договорів, які пропонує до підписання забудовник, щоб у спокійній обстановці будинку їх вивчити.