Опублікувати статтю

Як вибрати квартиру від забудовника

Як вибрати квартиру від забудовника
« Пару місяців тому ми шукали підходящу квартиру на первинному ринку , планували продати дісталася в спадок хрущовку і придбати простору « двушку ». Після вивчення пропозицій вирушили в офіс продажів однієї зі столичних новобудов. Насторожило , що офіс розташований в промзоні , а на прохання передати нам договір на вивчення співробітники компанії сказали , щоб ми вивчали документ прямо в офісі » , - розповіла киянка Євгенія Полякова.

За її словами , ще одним аргументом не на користь цього забудовника стала нав’язливість менеджера . «Вона просила нас приймати рішення тут і зараз , так як у продажу залишилися лише дві квартири , які нам підходять. Проте будинок тільки-тільки виріс над котлованом , і ми вирішили не зв’язуватися , до чого поспіх? » , – Зазначила пані Полякова.

Ми вирішили з’ясувати , як же провести самостійну експертизу забудовника , щоб потім не було боляче за втрачені гроші .

зовнішній лиск

Залучити покупця компанії- забудовники поспішають і рекламними знижками, і акційною ціною метра , та оголошеннями на кшталт « остання квартира в секції – за спеціальною ціною». Щоб не потрапити на гачок недобросовісного забудовника , покупцеві краще уважно вивчити цінову пропозицію. Як правило , низька ціна «квадрата» насторожує. Вона запросто може виявитися ознакою « каламутній » компанії . Для Києва такий, наприклад , вважається вартість метра на рівні 7-8 тис. грн.

Середня ринкова ціна «квадрата» для об’єктів економ- класу в столиці сьогодні – 8,8-10,5 тис. грн. «Низькі ціни приваблюють увагу недосвідчених і занадто довірливих покупців , які вірять на слово , не перевіряють інформацію і не замислюються про причину продажу квадратних метрів , наприклад , в центрі міста за ціною вдвічі нижчою , ніж у інших забудовників цього району. Такі забудовники або вже мають великі проблеми і ризикують заморозити будівництво , тому знижують ціну , або вони і не збиралися доводити почате до кінця . У такому випадку будівництво – тільки тло для « збору коштів.

Необхідно також пам’ятати : інвестування на етапі котловану несе високі ризики , яких , напевно, краще уникати. Хоча забудовники воліють заманювати інвесторів саме дешевизною тих метрів , які не тільки не побудовані , але навіть перебувають лише « в проекті».

Поки ще немає стін і перекриттів , покупцеві пропонують милуватися 3D – картинками майбутнього будинку на красивому сайті. Сайт – це прекрасно , проте на ньому обов’язково повинна бути представлена важлива для інвестора інформація: хто замовник будівництва , хто генпідрядник , хто розробник проекту , яка історія компанії- забудовника , посилання на сайти інших проектів компанії , фотогалерея робіт на будівництві з регулярним оновленням , а краще – трансляція відбувається на будівництві через веб- камеру. Зрозуміло, там повинні бути в наявності скан – копії найбільш важливих документів , які цікавлять покупця – дозвіл на будівництво, рішення місцевої влади про відведення ділянки , ліцензії . Ну і , звичайно , докладний опис процедури вкладення грошей. В ідеалі – ще й скан – копія бланка договору про вкладення коштів у споруджувані метри .

Наступний крок – вивчення історії компанії. Особлива увага – репутації забудовника. Зазвичай « скандальні » будівництва широко обговорюються на просторах Інтернету – на сторінках ЗМІ і на форумах. Можна знайти координати учасників форуму – реальних інвесторів , які вже вклали кошти в об’єкти забудовника. Поспілкувавшись з ними , можна зробити дуже важливі висновки. «Якщо забудовник вже не перший рік працює на ринку , то про нього напевно є відгуки реальних або потенційних покупців нерухомості. Правда , до коментарів на форумах варто ставитися з обережністю , оскільки частина позитивних відгуків може писати і сам рекламний відділ компанії . Негативні коментарі також можуть бути написані конкурентами. Але все ж ознайомитися з подібною інформацією обов’язково варто.

Далі необхідно самостійно відвідати будівництво . Якщо у компанії дефіцит фінансування , то роботи на будівництві будуть просуватися так повільно , що протягом двох -трьох тижнів потенційному покупцеві стане ясно – вплутуватися в такій довгобуд не варто. Особливу увагу до працюючого крана : кран повинен не просто перебувати на будмайданчику , а й постійно бути в роботі . Адже відомі випадки , коли « стрьомні » забудовники оплачували оренду крана , щоб він просто був на будівництві і таким чином привертав інвесторів , створюючи видимість діяльності .

Свідчення хорошої репутації компанії – її партнери. Зазвичай у стабільних забудовників є постійні партнери – банки , архітектурні бюро , підрядники , які працюють на ринку давно і чия репутація не викликає жодних питань.

Документи мають значення

Найважливіший крок у експертизі забудовника – відвідання відділу продажів і вивчення документів компанії. Перш за все варто звернути увагу на офіс компанії : так , часто забудовники розміщують його прямо біля будови , однак , крім цього , у компанії повинен бути ще один – основний офіс . Краще , якщо це буде « осудна » приміщення – просторі кімнати в бізнес- центрі або адміністративній будівлі в районі з гарною транспортною доступністю. Розміщення менеджерів в маленькій квартирці в житловому будинку на околиці міста має насторожити – так само , як і пропозиція співробітників компанії підписати договір прямо на будмайданчику або в кафе « за рогом» .

До речі , нав’язливий сервіс а- ля « вирішуйтеся негайно , а то завтра ця квартира вже буде продана » – також ознака « каламутній » компанії .

На прохання потенційного покупця менеджери в офісі без тіні збентеження зобов’язані пред’явити ряд документів . « Покупцеві житла в споруджуваному об’єкті потрібно звернути увагу на договір оренди або право власності на землю. Найчастіше девелопери беруть землю в довгострокову оренду. Зверніть увагу на дати : термін договору оренди повинен перевищувати термін заявленого закінчення будівельних робіт . Крім того , потрібно перевірити дозвіл на виконання будівельних робіт. Якщо будівництво почалося після квітня 2011 року, необхідна декларація про початок будівництва з позначкою ДАБК ». Не зайвою стане перевірка судових рішень , винесених за позовами до компанії-забудовника (на сайті reyestr.court.gov.ua ) .

Увага : договір

Найважливіший етап експертизи забудовника – вивчення договору . І тут інвесторові доведеться приділити особливу увагу схемою інвестування коштів , тобто тому , яким саме способом гроші будуть передані забудовнику .

«Відповідно до статті 4 Закону України « Про інвестиційну діяльність » інвестування та фінансування будівництва об’єктів житлового будівництва може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва , фонди операцій з нерухомістю , інститути спільного інвестування , а також шляхом емісії цільових облігацій підприємств».

Дійсно , законом передбачені дві схеми залучення інвестора -фізособи у фінансування будівництва , однак на практиці багато забудовників використовують попередні договори й інші схеми . «Основними способами фінансування будівництва залишаються два: через фонд фінансування будівництва ( ФФБ ) та шляхом купівлі цільових облігацій . Але забудовники продовжують використовувати інші , не настільки чисті методи . Наприклад , різні способи з використанням попередніх договорів , заставних, договорів переуступки . Використання таких схем умовно – законне і ризиковане ».

Крім того , не так давно з’явився такий інструмент інвестування споруджуваних квартир , як форвардний контракт. « Згідно з такими контрактами , сторони зобов’язуються підписати договір купівлі -продажу нерухомого майна на умовах , визначених у майбутньому , з фіксацією цін на момент укладення форвардного контракту . Порядок державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень вказує , як на покупця можна зареєструвати право власності на побудовану нерухомість при використанні договору купівлі- продажу майнових прав , що є , по суті , виконанням форвардного контракту.

Взагалі договір інвестування будівництва повинен обов’язково передбачати наступні пункти: предмет – спільне будівництво багатоквартирного житлового будинку; адресу та розміри земельної ділянки; частина , обсяг , терміни, умови інвестування ; перелік документів, на підставі яких забудовник здійснює будівництво , відповідальність забудовника , форс -мажор , способи вирішення спорі , термін дії договору, реквізити сторін .

Попередні договори , які забудовники часто пропонують підписати інвесторам , зазвичай мало захищають права покупців нових метрів.

Крім того , є ще один спосіб виявити недобросовісну компанію: уточнити форму оплати. Нечисті на руку компанії приймають від покупців готівку прямо в офісі або пропонують перевести кошти на рахунок якогось ТОВ, реквізити якого в договорі з покупцем жодного разу не були згадані.

Проводимо експертизу компанії- забудовника

1 . Аналізуємо ціну пропозиції: ціна квадратного метра не повинна бути істотно нижче середньоринкової. На рівні демпінгу (наприклад , до 7 тис. грн. За метр у Києві) пропонують нестабільні компанії або тільки вирили котлован під об’єктом. Ризики такого інвестування вельми високі!

2 . Перевіряємо , чи є у компанії сайт , фізичний офіс (крім кімнати з менеджерами прямо на будмайданчику), міські номери телефонів. Важливо: інвестор будівництва – ключова фігура , якщо у компанії декілька об’єктів, потрібно уточнити, чи скрізь один інвестор – замовник та інвестор – генпідрядник. Якщо в кожному проекті в інвесторах фігурують різні компанії, хоча всі об’єкти належать формально одній структурі , це має насторожити!

3 . Вивчаємо історію компанії: скільки їй років , скільки об’єктів будує зараз компанія , скільки вже побудовано. Важливо: якщо у забудовника в роботі більше трьох об’єктів і жодного завершеного в минулому, можна сміливо припиняти вивчення компанії – ризики для інвестицій занадто високі.

4 . Вивчаємо документи забудовника:

  • рішення про відведення земельної ділянки;
  • договір оренди землі (причому срoкі повинні збігатися , а ще краще , якщо він укладений на більш тривалий періоді , ніж задекларований період будівництва);
  • техумови на комунікації ;
  • експертиза проекту і сам проект ;
  • ліцензія на будівельну діяльність ;
  • дозвіл на ведення будівельних робіт.

5 . Спілкуємося з колегами – інвесторами: на форумах шукаємо відгуки про ті об’єкти, які забудовник вже ввів в експлуатацію, знаходимо контакти інвесторів через форуми, запитуємо про те , чи вчасно був зданий об’єкт , як скоро будинок підключили до електропостачання і воді за постійною схемою, виникали чи є проблеми з комунікаціями і як швидко забудовник їх вирішував.

6 . Вивчаємо партнерів компанії : у стабільних забудовників, як правило, є банки – партнери , які кредитують покупців нерухомості в їх об’єктах.

7 . Перевіряємо юридичну чистоту компанії – чи не ведуться з компанією- забудовником якісь судові тяжби . Інформацію про це можна знайти на сайті державного реєстру судових рішень reyestr.court.gov.ua .

8 . Вивчаємо публікації про проект ( конкретному комплексі ) і компанії -забудовнику в ЗМІ – як правило , про компанії з «каламутної » репутацією видання завжди публікують статті ( журналістські розслідування).

9 . Вивчаємо хід будівництва: чи не поспішаємо інвестувати на етапі котловану і навіть зведення перших трьох -п’яти поверхів. Необхідно час, щоб провести спостереження за будмайданчиком – скільки працівників там знаходиться щодня, як часто на будівництві буває порожньо (багато стабільні компанії будують об’єкти без вихідних і навіть вночі), наскільки активно використовується техніка .

10 . Перевіряємо, в якій формі інвестору (покупцю ) пропонують вкладати кошти – краще, якщо буде фонд фінансування будівництва або викуп облігацій. Також можливе використання забудовником попередніх договорів, заставних, договорів переуступки. Проте юристи попереджають : використання таких схем умовно – законне і ризикована.

11 . Проводимо експертизу договору.

12 . Звертаємо увагу на схему оплати: стабільні компанії не приймають від покупців пачок з готівкою , клієнтам видаються реквізити компанії для внесення оплати через касу банку. Всі платіжні документи повинні зберігатися.

Топ- 10 обов’язкових пунктів договору із забудовником

1 . Вказівка секції, поверху, номери і площі квартири, що купується, вартість квадратного метра

2 . Чіткі терміни виконання робіт і здачі будинку в експлуатацію

3 . Планіровка квартири

4 . Пункт про захист персональних даних

5 . Ризики і непередбачені обставини, які звільняють забудовника від відповідальності ( форс – мажор), відповідальність продавця за невиконання зобов’язань

6 . Зобов’язання забудовника не відчужувати майнових прав на квартиру третім особам

7 . Частини, обсяг, терміни, умови інвестування ( сума і порядок оплати )

8 . Перелік документів , на підставі яких забудовник здійснює будівництво

9 . Способи вирішення спорів

10 . Термін дії договору, реквізити сторін

Коментарі

Написати коментар



Схожі записи

Вибір редакції:

Цікаві відео:

Кращі статті розділу: